Hovrätten: Hyresvärdar kan inte kringgå förhandlingsordningen via Airbnb

En dom i hovrätten slår fast att fastighetsägare inte kan kringgå den lagstadgade förhandlingsordningen för hyror genom att klassificera om lägenheter till korttidsuthyrning via plattformar som Airbnb. Fallet rörde en hyresvärd i Åhus som hyrt ut en lägenhet via Airbnb till priser som klart översteg den förhandlade hyran, utan att ha stämt av med hyresgästrepresentanterna. Domen är en av de första att pröva frågan fullt ut och får nu konsekvenser för hur fastighetsägare kan resonera kring korttidsuthyrning i det befintliga beståndet.

Vad domen konkret slår fast

Hovrätten konstaterar att en bostads juridiska status som hyresrätt inte upphör bara därför att den tillfälligt marknadsförs som semesterboende. Så länge lägenheten ingår i det ordinarie hyresbeståndet gäller förhandlingsordningen oavsett vilken plattform eller vilket avtalsupplägg fastighetsägaren använder för att hyra ut den. Det innebär i praktiken att hyresvärdar som vill tjäna på korttidsuthyrning av redan upplåtna lägenheter måste förhandla hyresnivån på samma sätt som vid ordinarie andrahandsuthyrning.

Noll skadestånd trots att hyresgästen fick rätt i sak

Trots att hovrätten gick på hyresgästsidans linje i den juridiska principfrågan fann domstolen inte tillräckliga skäl att döma ut skadestånd till den drabbade hyresgästen. Utfallet illustrerar en återkommande problematik i hyresrättsliga tvister: att få rätt i sak är inte detsamma som att få ekonomisk kompensation, vilket kan göra det mindre attraktivt för enskilda hyresgäster att driva liknande processer även när de har lagen på sin sida.

Michelle Komulainen: tydlig vägledning för branschen

"Hyresvärdar kan inte välja bort förhandlingsskyldigheten genom att kalla uthyrningen korttidsboende. Det här är en tydlig vägledning som stärker det kollektiva systemet", säger Michelle Komulainen, förhandlingschef på Hyresgästföreningen Region Norra Skåne, som drivit fallet för hyresgästens räkning.

Betydelse för fastighetsägare med blandade bestånd

För förvaltningsbolag som sitter på fastigheter med en blandning av ordinarie uthyrning och enstaka korttidsupplåtelser innebär domen ett behov av att se över interna rutiner: varje beslut att lägga ut en redan uthyrd lägenhet på en korttidsplattform måste nu bedömas utifrån samma förhandlingskrav som gäller övrig andrahandsuthyrning. För bolag som förvaltar stora bestånd med rörlig uthyrningsgrad kan det handla om att bygga in en kontrollpunkt i uthyrningsprocessen för att undvika att enskilda förvaltare på eget bevåg fattar beslut som senare kan prövas rättsligt.

Källa: Hyresgästföreningen Region Norra Skåne, pressmeddelande, 24 september 2026.